На праве аренды

Владение на основе аренды

На праве аренды

Аренда – это такой вид гражданско-правовых отношений, при котором собственник (арендодатель) на основании договора аренды передаёт своё имущество (движимое или недвижимое) другому лицу (арендатору) во временное владение и пользование или временное пользование.

Правовые аспекты аренды

Арендодатель, заключая договор имущественного найма, не перестаёт быть собственником, но результаты использования арендуемой вещи, такие как продукция, плоды иные доходы являются собственностью нанимателя.

Выступать в роли арендатора могут дееспособные лица, достигшие совершеннолетнего возраста. Несовершеннолетние, недееспособные могут распоряжаться своим имуществом только лишь с согласия родителей или попечителей.

В аренду могут передаваться следующие категории имущества:

  • здания и сооружения,
  • земельные участки и природные объекты,
  • оборудование и техника,
  • транспортные средства и т. д.

Законом может быть введено ограничение или запрет на сдачу в аренду некоторых видов имущества.

Арендуемое имущество эксплуатируется согласно условиям, прописанным в договоре, а если их нет, то по его прямому назначению.

Сроки аренды и условия заключения  договара

Соглашение имущественного найма может быть срочным. Если срок использования имущества в договоре не оговорён, то такое соглашение считается бессрочным, т. е. заключённым на неопределённый срок. Стороны

заключившие договор на бессрочный срок, обладают правом в одностороннем порядке расторгнуть его в любое время. В случае когда в аренду передано недвижимое имущество, то обязанность предупредить о расторжении соглашения возлагается на сторону за три месяца до фактического его прекращения, во всех остальных случаях – за один месяц.

Письменная форма заключения соглашения обязательна в случаях, когда:

– один из участников договора юридическое лицо;

– договор имущественного найма заключается сроком больше, чем на один год.

Законодатель оставил за собой право устанавливать максимальные (предельные) сроки соглашения в отношении определённых видов арендуемого имущества.

Поэтому, несмотря на то, оговорён ли какой-либо срок в заключаемом договоре, по истечении определённым законом предельного срока данное соглашение будет прекращено. 

Во всех остальных случаях стороны сами определяют срок действия заключаемого договора аренды. По истечении оговорённого срока, если стороны не имеют никаких взаимных претензий, этот договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, что и раньше.

В случае, когда наниматель планирует в дальнейшем выкупить временное имущество, договор аренды заключается в форме договора купли-продажи.

В договоре имущественного найма в обязательном порядке должны быть прописаны данные, которые позволят определённо установить, какое именно имущество передаётся арендатору, т. е.

указывается его цвет, размер, формы, модель и пр. В противном случае такой договор будет считаться ничтожным.

Кроме того, в договоре аренды существенными условиями являются: обязанности сторон соглашения, срок, на который передаётся имущество, размер арендных платежей.

Стороны договора имущественного найма, решая вопрос, какими правами будет обладать новый временный владелец, составляют договор с соответствующими правами и обязанностями.

Обязанности сторон

Права и обязанности арендодателя:

  • В обязанности собственника входит передача имущества, указанного в договоре аренды, другой стороне на оговорённых условиях.
  • Арендодатель вправе получать вознаграждение (плату) за предоставленное имущество.
  • При окончании действия договора имущественного найма собственник имеет право истребовать свое имущество обратно от арендатора.

Права и обязанности арендатора:

  • Право на требование предоставления арендатором имущества, указанное в договоре аренды.
  • Право использовать или владеть и использовать арендуемую вещь по своему усмотрению.
  • В обязанности нанимателя входит платить оговоренную в соглашении сумму за временное использование имущества.
  • Арендатор должен вернуть имущество по истечению срока действия заключённого соглашения.

Виды договоров аренды

Существует два вида договора имущественного найма:

  • договор, согласно которому имущество переходит во владение и пользование арендатору,
  • соглашение, по которому имущество передаётся только во временное пользование.

Наиболее частым случаем является первый вариант вещных отношений по договору аренды.

Передача имущества только для использования возможен лишь в таких ситуациях, когда арендодатель может постоянно наблюдать арендуемое имущество, например, в случае, где вещью пользуются в его помещении.

Статус владельца со всеми правовыми последствиями у арендатора появляется в первом случае арендных отношений (владение и пользование).

Смыслом любого договора имущественного найма является получение нанимателем возможности эксплуатации арендованного имущества. За эту возможность соответственно арендатор и платит. Владение имуществом в арендных отношениях является вторичным правом. Ключевым значением здесь обладает слово «возможность».

Важно, чтобы у временного владельца было законное право воспользоваться имуществом, а воспользуется он этим правом или нет – вопрос другой. Это самый важный момент.

По идее наниматель может не вносить арендные платежи собственнику за тот временной период, в котором он фактически не имел доступа к арендованному имуществу.

Наниматель имеет право взыскать с собственника внесённые им за этот период денежные средства, квалифицируя это как неосновательное обогащение арендодателя.

Что такое право владения?

 Владение – это возможность фактически обладать вверенным имуществом, оказывать на него физическое воздействие. Право владеть вещью позволяет арендаторам решать вопрос о доступе к имуществу, и если то нужно, повлиять на его местонахождение. К примеру, если арендуемое имущество движимое, арендатор может переместить его в пространстве.

Право владения дает возможность арендатору использовать имущество с большей целесообразностью. В зависимости от возникших условий и потребностей, арендатор сможет использовать временное имущество без задержки в эксплуатации по своему усмотрению, в любое время и в любом месте. Судебная практика подтверждает этот факт.

Право владения позволяет нанимателям защищать свои вещные права как собственник в соответствии со ст. 305 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ), а именно:

  • арендатор вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения или от добросовестного приобретателя,
  • наниматель вправе требовать возврат или возмещение доходов, которые незаконный владелец получил или должен был получить за все время своего владения имуществом,
  • временный владелец также может защищать права от нарушений, не связанных с лишением владения.

Имущество, которым владеет арендатор по заключенному договору аренды, все время находится под его контролем; у нанимателя имеется возможность на своевременное реагирование в случае посягательства на вверенное имущество со стороны третьих лиц, в том числе используя возможность ограничить доступ к нему.

Особенности владения

Право владения имеет еще такую особенность: арендатор может защищать свои вещные права в общем порядке только с момента фактического поступления во владение арендуемого имущества.

Дата заключения договора аренды может не совпадать с датой фактического перехода вещи от собственника к нанимателю, поэтому передачу вещи от собственника к новому временному владельцу целесообразно оформить актом приёмки-передачи.

Право владения и пользования имуществом позволяет арендатору, с согласия собственника, сдавать арендуемое имущество по договору субаренды, предоставлять его в безвозмездное пользование, закладывать арендные права на имущество, вносить арендные права в уставной капитал некоторых видов юридических лиц. Кроме того, арендные права могут передаваться по наследству.

Временный владелец должен поддерживать арендуемое имущество в надлежащем состоянии, нести расходы по его содержанию, проводить текущий ремонт за свой счет. Капитальный же ремонт входит в обязанности арендодателя. Если капитальный ремонт проводится нанимателем, то он вправе потребовать у собственника возместить потраченные средства, как вариант, засчитать её в счёт арендной платы.

При прекращении арендных отношений, наниматель должен вернуть имущество в том состоянии, в котором получил с учетом нормальной амортизации, или в том виде, что обусловлён договором.

Источник: https://utmagazine.ru/posts/9050-vladenie-na-osnove-arendy

Как составить договор аренды

На праве аренды

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере.

С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Скачать бланкПосмотреть образец

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Рассказываем о законах простым языкомПодпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить изменения в стране

Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно. За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ.

Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.

Но споры все равно возникают, чаще всего из-за просрочки внесения арендной платы.

Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947 тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку платежей, а в 2019 году арбитражный суд Санкт-Петербурга взыскал 770 тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве штрафных санкций, предусмотренных договором.

В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций.

Арендодатель вправе направить арендатору письменное предупреждение о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и отдельно штрафы за недобросовестность.

Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.

В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.

Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/arenda-imushchestva/

Стороны договора аренды: права и обязанности – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

На праве аренды

Субъекты, между которыми заключается соглашение, именуются сторонами договора аренды.

Законодательство предусмотрело для них специальные термины – арендодатель (тот, кто передает имущество) и арендатор (тот, кто пользуется арендованным имуществом).

Желаете узнать, каким набором прав и обязанностей обладает каждая сторона, а также допускается ли ее замена в договоре? Тогда эта статья, подготовленная арбитражным юристом, будет вам полезна.

Рассмотрим, кто является сторонами договора аренды предприятий, земельных участков и прочего недвижимого имущества.

  1. Арендодатель. В его роли выступает собственник передаваемых в аренду недвижимых объектов либо субъект, уполномоченный действовать от его имени. Сдача недвижимости является одним из способов реализации права собственности данного субъекта. В роли арендатора могут выступать граждане, организации, а также государство и муниципальные образования.
  2. Арендатор. В его роли выступает дееспособный гражданин (организация), принимающий недвижимый объект в пользование. Российское законодательство не содержит особых требований к арендатору – соответственно, им может быть фактически любой субъект.

Если речь идет об отдельных видах аренды, то стороны могут именоваться по-другому. Например, стороны договора финансовой аренды называются лизингодателем и лизингополучателем.

Замена стороны в договоре аренды подразумевает переход прав/обязанностей от одного субъекта другому. Перечислим, в каких ситуациях может потребоваться такая замена.

  1. Реорганизация предприятия. Процедура предполагает завершение деятельности одной компании с переходом комплекса прав и обязанностей (в том числе по арендному договору) ее правопреемнику.
  2. Уступка требования. Сторона вправе уступить свое право аренды другому субъекту, если соглашением не предусмотрено иное.
  3. Смена собственника. Если первоначальный арендодатель продает свою недвижимость другому лицу, весь перечень прав и обязанностей по договору аренды переходит к новому собственнику.

Существует еще один способ замены стороны. Так, если собственник объекта откажет деловому партнеру в заключении соглашения на новый срок, а затем подпишет договор с другим субъектом в течение года, прежний арендатор вправе потребовать в судебном порядке:

  • перевода на себя договорных прав/обязанностей;
  • возмещения убытков.

Замена лица осуществляется путем заключения допсоглашения. Более подробную информацию по данному вопросу можно получить на юридической консультации.

Обязанностям сторон по договору аренды необходимо уделить особое внимание. В ином случае между партнерами неминуемо возникнут разногласия, для разрешения которых придется обращаться в органы правосудия.

На собственника сдаваемых объектов возлагаются следующие обязанности (перечень не полный, стороны в договоре могут предусматривать и иные обязанности):

  1. Передача имущества контрагенту в оговоренном договором состоянии/состоянии, позволяющем использовать объект по назначению. Одновременно передаются документы, принадлежности и т.д. Например, если стороны заключили договор аренды нежилого помещения, владелец объекта должен передать ключи арендодателю. Если он уклоняется от данной обязанности, контрагент может потребовать расторжения договора аренды одновременно со взысканием убытков.
  2. Производство капремонта сданного имущества в обозначенные соглашением сроки/разумные сроки. Например, если собственник здания, в котором расположен арендуемый офис, отказывается чинить неисправный водопровод, контрагент может выполнить работы своими силами, а затем зачесть их стоимость в счет арендной платы. Иной вариант – потребовать уменьшения арендных платежей или расторжения соглашения.
  3. Предупреждение контрагента о правах третьих лиц на объект (ст.613 ГК РФ). Зачастую собственник не сообщает о залоге, сервитуте и иных обременениях, так как эта информация может «отпугнуть» потенциальных арендаторов или стать причиной снижения арендной платы. Неосведомленный арендатор вправе требовать расторжения договора со взысканием всех убытков либо уменьшения размера платежей.
  4. Принятие объекта арендодателем по завершении срока действия договора, причем в любом состоянии. Эту обязанность можно установить путем системного толкования ст.622 ГК РФ и 655 ГК РФ. Российские органы правосудия придерживаются данной позиции, указывая, что иное положение дел обязывало бы арендатора пользоваться объектом вопреки своей воле.
  5. Возврат обеспечительного платежа. Из ст.381.1 ГК РФ следует, что если арендатор аккуратно пользовался объектом, выполнял условия договора, то по окончании действия соглашения арендодатель обязан перечислить обратно обеспечительный платеж. Партнеры могут договориться об ином, указав, например, что платеж засчитывается в аренду.

Обязанности арендатора

На арендатора возлагается исполнение перечня обязанностей по договору аренды:

  1. Внесение платы за пользование имуществом в оговоренные партнерами сроки. Невыполнение данной обязанности влечет серьезные негативные последствия для арендатора вплоть до расторжения договора. Например, если компания из-за финансовых трудностей или иных причин не вносит платежи по аренде 2 и более раза подряд, собственник имущества вправе требовать расторжения соглашения. При этом долг не списывается.
  2. Использование объекта согласно условиям. Если пункты об этом в соглашении отсутствуют – согласно назначению имущества. Например, если субъект арендует помещение под торговлю, он не вправе делать из него гостиницу, кафе, мастерскую, поскольку это противоречит условиям соглашения. Владелец имущества может потребовать устранить нарушения или сразу прекратить договорные отношения.
  3. Внесение обеспечительного платежа (если это предусмотрено контрактом). Если арендатор, например, испортит объект, собственник вправе использовать эту сумму для возмещения ущерба. В договоре допускается прописать последствия за невнесение обеспечительного платежа.
  4. Пользующийся имуществом субъект должен поддерживать его в исправном состоянии, при необходимости делать текущий ремонт. Например, покраску стен, замену сломавшихся дверных ручек и прочие мелкие работы должен выполнять за свой счет арендатор – это общее правило.
  5. Оплата коммуслуг (иное может устанавливаться соглашением). За свет, воду, водоотведение и другие услуги арендатор должен платить вовремя: в ином случае собственник может начислить неустойку или даже прекратить предоставление коммуслуг. Иногда в соглашении фиксируется обязанность арендатора заключить отдельные договоры с ресурсоснабжающими предприятиями: тогда платить за услуги он должен напрямую.
  6. Возврат объекта по завершении срока договора аренды в исправном техсостоянии с учетом нормального износа. Арендатор, не торопящийся покидать помещение, должен будет заплатить за время фактического пользования объектом.

В договоре допускается прописывать и иные обязанности. Например, можно указать на обязанность арендатора по приему объекта и корреспондирующее ей право арендатора на возмещение убытков, вызванных просрочкой приемки.

Права сторон по договору аренды важны не меньше обязанностей. Чем четче в договоре аренды прописаны положения о правах, тем более прозрачны отношения между контрагентами. Более того, подробное описание прав и обязанностей необходимо для отграничения арендного договора от прочих соглашений.

Арендодатель наделен следующим комплексом прав:

  1. Получение денег от контрагента за пользование имуществом. Порядок, сроки и прочие особенности перечисления денег собственнику обычно фиксируются в договоре. В соглашении может также содержаться право арендатора пересматривать размер платежей в одностороннем порядке.
  2. Расторжение соглашения вследствие негативного поведения арендатора. Например, если арендатор портит объект, использует его не по назначению, не платит более 2 раз подряд или не делает капремонт, если это предусмотрено договором, собственник может расторгнуть договор. Однако перед этим он обязан направить предупредительное письмо.
  3. Приостановление предоставления коммуслуг при наличии задолженности (если это предусмотрено соглашением). Условия об этом следует зафиксировать максимально подробно во избежание возможных споров. Например, его можно прописать так: «арендодатель прекращает подачу коммуслуг за нарушение сроков оплаты арендных платежей более чем на 7 суток до погашения задолженности.
  4. Ограничение доступа арендатора к имуществу при наличии задолженности (если это предусмотрено соглашением). Стороны могут закрепить условие о том, что в случае невнесения платежей собственник лишает арендатора возможности пользоваться объектом. Платежи за период простоя не взимаются, если в соглашении не зафиксировано иное.
  5. Получения назад своего имущества по окончании арендных отношений. Если арендатор испортит или вовсе уничтожит имущество, собственник вправе потребовать возмещения ущерба.

Так как арендатор и арендодатель являются сторонами договора аренды, они вправе определять содержание соглашения и фиксировать иные правомочия. Например, в соглашениях часто встречается пункт о праве арендатора на взыскание штрафа со своего партнера за несвоевременное уведомление о намерении расторгнуть контракт.

Права арендатора

Арендатор вправе рассчитывать на:

  1. Получение объекта (вместе с документацией и принадлежностями) во временное владение и пользование в сроки, зафиксированные в договоре.
  2. Использование арендованного объекта согласно его назначению. Арендатор вправе извлекать полезные свойства из предмета аренды, ради которых он и вступил в договорные отношения. Например, в торговом помещении арендатор вправе размещать свой товар, кассовую технику, осуществлять предпринимательскую деятельность.
  3. Заключение соглашения на новый срок. Арендатор, бережно относящийся к имуществу и исправно вносящий платежи, имеет приоритет перед другими потенциальными арендаторами.
  4. Возврат отделимых улучшений. Климатическая техника, новая мебель, светотехническое оборудование и другие отделимые улучшения партнер-арендатор вправе забрать с собой при расторжении договора. Если речь идет о согласованных неотделимых улучшениях, арендатор может рассчитывать на выплату денежной компенсации их стоимости.
  5. Отказ от договора в одностороннем порядке. Случаи, когда такое право возникает:
  • собственник не передает объект или создает трудности в пользовании им;
  • у переданного объекта обнаружились существенные недостатки, о которых ранее ничего не говорилось;
  • владелец имущества отказывается делать капремонт;
  • объект непригоден для использования в силу независящих от арендодателя причин.

Конечно, стороны договора аренды зданий и сооружений (иных объектов) могут подготовить текст документа самостоятельно, без обращения в юридическую компанию. Однако тогда будьте готовы к возможным негативным последствиям:

  1. Ущемление интересов арендатора/арендодателя. Если текст контракта готовится одним партнером, «перекос» в его пользу практически неизбежен. В итоге ваш партнер будет обладать внушительным перечнем прав, в то время как за вами будут значиться одни обязанности. Например, нередко только на арендатора возлагается обязанность по выплате крупных штрафов за досрочный немотивированный отказ от договора.
  2. Правовые споры, конфликты. Недостаточно подробные, «размытые» положения ведут к разногласиям между партнерами, поскольку каждый будет стремиться толковать условия в свою пользу. Если не удастся урегулировать конфликты мирно, придется обращаться в суд и тратить большие средства на юридические услуги.

Чтобы избежать этих и многих других проблем к составлению договора аренды помещения необходимо подключать опытных юристов. Специалист также возьмет на себя ведение переговоров, согласование условий соглашения, регистрацию договора и решение прочих вопросов.

Во избежание арендных споров, к подготовке арендного договора следует подходить очень внимательно, тщательно продумывая каждое положение и каждый пункт. Если вы хотите, чтобы документ полностью соответствовал законодательству, учитывал особенности ситуации и ваши интересы – воспользуйтесь юридическими услугами для юридических лиц.

Специалисты «Хелп Консалтинг» готовы:

  • устно и письменно проконсультировать вас по интересующей теме;
  • принять участие в переговорах с контрагентом;
  • подготовить договор, допсоглашение и соглашение, уведомление о расторжении контракта, претензию и прочие документы;
  • осуществить регистрацию договора аренды;
  • представить ваши интересы в суде, в том числе по вопросу взыскания задолженности по договору аренды.

Мы оказываем помощь как крупным компаниям, так и небольшому бизнесу уже более 10 лет. Обращайтесь, если вам требуется профессиональная правовая поддержка!

Источник: https://help-ddu.ru/arenda/storony-dogovora-arendy-prava-i-obyazannosti

Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?

На праве аренды

Аренда земельного участка представляет собой сделку по передаче этого имущества во временное пользование от собственника третьему лицу на условиях определенной оплаты.

В современных рыночных условиях предоставление в аренду недвижимого имущества является практически единственным способом его получения, доступным для граждан.

Не являются исключением и земельные участки, на которые все чаще оформляется аренда — как на земли, находящиеся в собственности частных лиц, так и на государственную или муниципальную собственность.

Проведение сделки сдачи участка земли в аренду имеет множество определенных сложностей и юридических тонкостей, поэтому основные правила и особенности ее оформления стоит рассмотреть более подробно.

Что такое аренда земли и каковы ее основные особенности?

Аренда земельного участка представляет собой сделку по передаче этого имущества во временное пользование от собственника третьему лицу на условиях определенной оплаты.

Закрепляется это обязательно в письменном виде при помощи специального документа — договора аренды. Собственник имущества при этом выступает арендодателем, а получатель — арендатором. Участниками сделки могут быть:

  • физические лица (граждане или предприниматели);
  • юридические лица (частные компании, государственные и муниципальные учреждения, организации со смешанной формой собственности).

При оформлении договора существуют определенные особенности:

  • он заключается в письменной форме;
  • обязательного нотариального удостоверения не требуется;
  • при заключении долгосрочной сделки в РФ необходима регистрация документа в Росреестре.

Также определенные особенности существуют в зависимости от того, кому принадлежит земля — частному собственнику или государству. В последнем случае процедура получения участка и установление цены на него происходят в соответствии со специальными положениями ЗК РФ.

Виды аренды земельных участков

В зависимости от различных критериев аренда земельного участка в России может быть подразделена на несколько видов. Стоит рассмотреть основные из них:

В зависимости от арендодателя

Здесь участки могут быть получены в аренду:

  • у физических лиц (такая собственность является частной);
  • у юридических лиц (в этой ситуации речь также идет о частной собственности);
  • у администрации поселения пункта (такие участки могут быть государственными или муниципальными).

В ситуации с частной собственностью регулирование сделок осуществляется земельным и гражданским законодательством, однако большинство положений договора определяются сторонами самостоятельно. В частности, собственник сам может решать, кому он будет сдавать свой участок, за какую арендную плату и на какой срок.

При аренде земли населенных пунктов у администрации регулирование практически полностью осуществляется при помощи Земельного кодекса, причем законодательные положения распространяются и на возможные сроки использования земли, и на порядок определения арендной платы и т. п. Также в большинстве случаев для определения арендатора проводится специальная процедура — торги.

По сроку действия

Различают следующие виды аренды:

  • краткосрочная (до 3-5 лет);
  • долгосрочная (максимум до 49 лет).

Во всех остальных ситуациях регистрация является обязательной.

Объекты

Стоит учесть, что в качестве объекта аренды могут передаваться как отдельные земельные участки, так и все постройки и здания, которая расположены на его территории. Например, это может быть:

  • сарай;
  • гараж;
  • баня;
  • дачный домик;
  • коттедж и т. п.

При наличии данных строений арендовать участок с этими постройками получится также на основании договора. При этом можно составить как отдельный документ, так и указать все объекты в одном, перечислив их в соответствующем разделе. Однако на этапе регистрации придется заплатить госпошлину отдельно за каждый из объектов.

Земельный кодекс допускает передачу участков гражданам и предприятиям для различных целей, в зависимости от которых будут определяться отдельные особенности сделки.

В частности, эти цели могут быть следующими:

  • индивидуальное жилищное строительство;
  • строительство и реконструкция зданий и сооружений;
  • ведение личного подсобного хозяйства;
  • садоводство и огородничество;
  • пчеловодство;
  • организация мест массового отдыха;
  • озеленение и благоустройство;
  • проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий;
  • сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных и т. д.

В каждом из этих случаев закон устанавливает максимальные и минимальные сроки, на которые может оформляться аренда. Также определенные ограничения могут касаться того, кто вправе выступать арендатором — к нему при этом также будут предъявляться определенные требования.

Важные особенности

В этом случае одним участком владеет несколько человек, у каждого из которых есть право на определенную его долю. Она может быть равной для всех или отличаться по величине.

Пай является такой же собственностью, как и целый земельный участок, поэтому также может сдаваться в аренду или передаваться третьим лицам на основании всех прочих видов сделок (залог, купля-продажа). При этом брать разрешение у других дольщиков или ставить их в известность об этом не нужно.

Однако для этого обязательно должна быть проведена процедура по межеванию участка, предоставляемого в аренду, и последующая постановка его на кадастровый учет.

На этапе межевания границы устанавливаются уже по согласованию с другими пайщиками.

После этого оформляется стандартный договор аренды, в котором в качестве объекта указывается земельный пай и его точные характеристики: кадастровый номер, площадь, адрес.

Также следует обратить особое внимание на наличие обременений земельного участка, в противном случае в будущем могут возникнуть серьезные проблемы с его использованием.

Права и обязанности сторон

Договор является двусторонней сделкой, поэтому его заключение накладывает на обоих участников взаимные права и обязанности. Более подробно они рассмотрены в приведенной ниже таблице:

АрендодательАрендатор
ПраваОбязанностиПраваОбязанности
Получать плату за участок в полном размере и в установленный срокПредоставить землю в состоянии, пригодном для использования, и в установленный срокВладеть землей (то есть использовать ее без возможности передачи прав собственности)Использовать участок только в тех целях, для которых он предназначен
Требовать досрочного расторжения сделки в случае нарушения арендатором ее условийПредупреждать съемщика о возможных правах на имущество со стороны третьих лицСдавать участок в субаренду третьим лицам (если только в договоре не содержится прямого запрета на это) Вносить арендную плату в полном размере и в установленный срок
Ограничивать возможные цели использованияРасторгать договор раньше срока действия при условии нарушения арендодателем его условийБережно относиться к имуществу и не совершать действий, направленных на ухудшение его состояния
Получать информацию от арендатора о состоянии использования землиПередавать права на аренду участка в качестве залога или в виде взноса в уставной капитал (но только с согласия собственника)Соблюдать имеющиеся ограничения (сервитуты) в использовании данной земли
Продлевать договор аренды на новый срок (при этом он имеет преимущество перед другими претендентами)
Выкупить участок или приватизировать его (это касается только государственной или муниципальной недвижимости и лишь при наличии оснований для этого)

Например, собственник может обязать съемщика не применять химикаты, проводить специальные мероприятия против эрозии, соблюдать севообороты и т. д. Любые внесенные в документ права и обязанности будут действительны, если они не противоречат действующему законодательству и на это имеется согласие от обеих сторон.

https://www.youtube.com/watch?v=r24xuwrm2mk

Аренда земли является имущественной сделкой, однако в результате ее совершения не происходит передачи прав собственности — арендатор получает только право владения имуществом, распоряжаться им он не может. Однако он все равно имеет множество прав и преимущества, закрепленных законодательно, которые обязательно должны соблюдаться собственником.

Для максимальной защиты интересов обеих сторон они оформляют свои отношения документально, путем подписания соответствующего договора.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.