Особенности управления жилой недвижимостью

Понятие и особенности управления недвижимостью

Особенности управления жилой недвижимостью

Управление недвижимостью (property management) – это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователе (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр. в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в соответствии с интересами собственника.

При этом деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах – правовом, экономическом и техническом.

· Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.

· Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

· Технический аспект управления состоит в поддержании здания в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Исходным пунктом для организации управления недвижимостью являются интересы собственника. Они могут быть сведены к следующим вариантам:

· получение максимально высоких доходов от эксплуатации объекта

  • получение максимального дохода от перепродажи объекта
  • увеличение стоимости объекта(защита от инфляции)
  • использование недвижимости для размещения собственного бизнеса с минимизацией издержек по её содержанию

Следует различать управление операционной и инвестиционной недвижимостью.

Операционная недвижимость – недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности – производственной, административной, учебной и т.п.

Инвестиционная недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости.

Операционная недвижимость выступает как составная часть реальных активов предприятия, и ее использование должно быть подчинено общим целям предприятия (организации).

Исходный пункт управления ОН – определение потребностей в количестве и качестве объектов недвижимости – земельных участков, зданий, сооружений, помещений, необходимых для реализации целей и планов, стоящих перед предприятием.

На основе определения потребностей в необходимой для деятельности предприятия недвижимости могут быть рассчитаны издержки по ее приобретению и эксплуатации.

Эффективное управление недвижимостью предприятия предполагает четкое понимание того варианта использования недвижимости, который даст максимальный эффект.

Некоторые здания нужны для организации деятельности предприятия, но неэффективны с точки зрения долгосрочных инвестиционных целей. Другие здания могут быть не очень полезны для деятельности, но хороши для инвестирования и получения дохода от их эксплуатации. С учетом наиболее эффективного варианта использования недвижимости могут быть выделены:

• здания, которыми надо владеть и занимать их (как хорошие для инвестирования и для операционной деятельности);

• здания, которые можно занимать, но не владеть, поскольку они хороши для текущей деятельности, но не имеют инвестиционного потенциала в долгосрочном аспекте;

• здания, которые можно иметь в собственности с инвестиционной точки зрения.

Инвестиционная недвижимость является самостоятельным активом, нуждающимся в управлении для получения дохода от его использования.

Основными целями управления объектами инвестиционной недвижимости являются, как правило:

– максимизация прибыли от объекта недвижимости;

– максимизация стоимости объекта недвижимости.

Достижение этих целей обеспечивается через деятельность управляющего недвижимостью по наиболее полному и эффективному использованию объекта недвижимости для получения дохода от его эксплуатации.

и последовательность действий по управлению инвестиционной недвижимостью могут быть представлены следующим образом:

1.Экспертиза объекта, его окружения и определение возможностей по его наилучшему использованию с учетом состояния и прогноза развития рынка

2.Формирование команды управления, набор наемных работников, обеспечивающих содержание объекта недвижимости и его эксплуатацию, в том числе оказание услуг арендаторам и контроль за их работой

3.Привлечение арендаторов, проведение переговоров с ними, заключение договоров

4. Поиск и отбор подрядчиков по поставке продукции, выполнению отдельных видов работ по эксплуатации и ремонту

5. Работа с арендаторами по сбору арендной платы, перезаключению договоров, привлечению новых арендаторов

6. Анализ качества работ по содержанию объекта и оказанию услуг арендаторам

7. Анализ фактических доходов и расходов от объекта, внесение корректив в план доходов и расходов

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает его эффективное взаимодействие с такими субъектами, как:

– собственники недвижимости; .

– пользователи (арендаторы) помещений;

– подрядчики;

– наемные работники.

Предыдущая123456789101112131415Следующая

Дата добавления: 2016-02-02; просмотров: 2004; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

ПОСМОТРЕТЬ ЁЩЕ:

Источник: https://helpiks.org/6-75467.html

Доверительное управление недвижимостью

Особенности управления жилой недвижимостью

Граждане вправе инвестировать капитал в недвижимость. Впоследствии приобретённые объекты требуют к себе пристального внимания. Если нет времени, желания или способностей для этого – процесс предлагают вести профессионалу.

Доверительное управление недвижимостью – это процедура делегирования прав лицу, квалифицирующемуся на рынке риэлтерских услуг или индивидуальному предпринимателю.

Права владения отчуждаются со стороны владельца недвижимого имущества – в сторону посредника.

Юридическая сила процесса заключается в доскональном правовом оформлении передачи дома или квартиры, и разрешения распоряжаться и организовывать участие переданного объекта в экономическом и коммуникативном контексте, соответствующем ст.53 ГК РФ.

Благодаря этому недвижимость «работает», умножает инвестиционные вклады владельца и принося вознаграждение управляющему субъекту.

Кроме недвижимости, к имуществу, переданному в распоряжение посреднику, иногда относятся:

  • облигации или акции;
  • паи инвестиционных (иных) фондов;
  • финансы.

Партнёрские отношения складываются на основании взаимного выгодного сотрудничества сторон и юридически определяются составлением договора между сторонами. Когда речь идёт о недвижимости, управляющий чаще сдаёт объект в аренду.

В результате соглашения о доверительных действиях, происходит отчуждение права распоряжения объектом, в пользу узаконенного договором лица.

Этот вид юридического действия отличается от договора субаренды, который на первый взгляд, имеет подобные тенденции.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону Москва и область: 

+7 (499) 110-93-68

Остальные регионы: 

+8 (800) 550-59-06

Договор доверительного управления недвижимостью

Составление договора аренды сторон о том, что принадлежащая лицу недвижимость отчуждается арендатору не непосредственно, а опосредованно действиями доверительного управляющего – неотъемлемое правило для таких ситуаций.

Оно даст шанс сторонам заключить соглашение о привлекательных и не обременительных способах привлечения в собственную пользу инвестиций, создав симбиотические свойства взаимодействия.

Контракт предусматривает использование преимуществ одного субъекта для пользы обеих сторон.

Соглашение требует фиксирования условий на бумажном носителе, в юридически корректной форме, с соответствующим удостоверением.

Текст договора начинается с определения:

  • времени и места составления;
  • сторон соглашения;
  • предмета договора.

Стороны включают личные данные и впоследствии именуются Доверителем и Доверительным управляющим. К предмету договора относится объект недвижимости, либо иное имущество, переданное актом управляющему.

Предмет описывается подробно, с указанием кадастровых и технических характеристик или иных отличительных свойств, которые делают его юридически узнаваемым из числа подобных.

Предметом договора становится и функциональная деятельность в отношении объекта – рамки и границы, допустимые для распоряжения им.

Далее лаконично включаются пункты:

  • Установленный порядок для формирования имущественного распорядительного базиса. В подпунктах раскрывается подробное содержание недвижимого имущества, относящегося к передаче на контрактной основе. Определяют правила, которыми руководствуется управляющий.
  • Права и обязанности Вверителя.
  • Права и обязанности доверительного управляющего.
  • Предоставление отчётов по управлению, расчёты и взаиморасчёты сторон.
  • Ответственности каждой стороны в исполнении установленных положений.
  • Расторжение договора по взаимному соглашению и в одностороннем порядке. Санкции и пени при нарушении выплат.
  • Разрешение споров.
  • Заключительные положения. Здесь предусматриваются нюансы, выражающие специфику ситуации или отношений между сторонами.
  • Реквизиты, юридические или почтовые адреса сторон.

Форма договора соответствует правилам составления документации, установленным для составления контрактов.

Составляется в письменном виде (ст. 1017 ГК РФ), удостоверяется соответствующим образом и регистрируется в Росреестре при условии, что контрактные отношения планируется продлить на срок более года.

Подобный контракт составляется не только между физическими лицами, но и между юридическими, а также – между физическим и юридическим лицом (ст. 1014 ГК РФ).

Нередко компании и предприятия вверяют распоряжение территориями цехов или объектами, владельцами которых являются учредители, профессионалам. В их число входят как фирмы, специализирующиеся на управлении недвижимостью, так и компетентные управляющие, работающие на индивидуальной основе.

Запрещена подобная деятельность лишь для государственных и административных структур, а также – в отношении объектов, являющихся муниципальной собственностью.

Срок договора устанавливается по усмотрению сторон, но не более чем на 5 лет. По окончании срока, при отсутствии претензий сторон и уведомления участников о прекращении действия договора, он пролонгируется на тот же срок, на установленных условиях.

Намерение прекратить действие соглашения сопровождается уведомлением контрагента о прекращении срока взаимодействия с предложением провести взаиморасчёты и принять актом приёмки вверенный объект.

Передача уведомления фиксируется инициатором прекращения взаимодействия и сохраняется, на случай рассмотрения дела в суде.

Функции доверительного управляющего

В число распорядительных и организационных действий лица в отношении переданного объекта входят:

  • наблюдение за порядком на территории объекта;
  • ответственность за сохранность;
  • передача в аренду;
  • извлечение пользы для владельца объекта.

При распоряжении недвижимым имуществом, исполняет функции:

  • Самостоятельно ищет арендаторов, оформляет договора аренды, регистрирует их, сдает квартиры.
  • Взимает арендную плату, уплачивает налоги на сдаваемое имущество, проводит взаиморасчёты.
  • Оплачивает коммунальные услуги, ремонтирует и устраняет неполадки.
  • Контролирует сохранение изначального состояния объекта и имущества, находящегося на ввереной территории.
  • Решает спорные вопросы с арендаторами, коммунальными организациями, с муниципалитетом и т.п. При необходимости выступает в суде.
  • Ведёт документацию, составляет отчёты и предоставляет владельцу по требованию.

Специфика управления жилой недвижимостью

Как правило, вменяется риэлтерским компаниям или индивидуальным риэлторам в пользу лиц, владельцев домов и квартир, предназначенных для сдачи в аренду. Применяется, когда владелец живёт на территории другого региона или населённого пункта.

После передачи права распоряжения, управляющий принимает дом или квартиру в ведение и добросовестно ухаживает за ней.

Он находит жильцов и составляет с ними соглашение о правилах, сроках и предоставлении выплат. Следит за соблюдением правил использования жилья. Требует от жильцов сохранять и поддерживать порядок в квартире или доме.

В случае нарушений, вправе распорядиться о выселении жильцов и вменить им материальную ответственность за причинённый вред.

Управляющий вправе выступить в суде с требованием:

  • проведения ремонта;
  • замены испорченной сантехники;
  • приобретения новой мебели взамен испорченной.

Для этого ему требуется составить письменное соглашение об использовании квартиры жильцами, которое можно даже не удостоверять. А также передавать квартиру в использование актом (см. Приём-передача квартиры).

Таким же образом принимать её после переезда квартирантов, проверяя сохранность и качество использованного имущества.

Предпочтительными оказываются квартиры среднего уровня, которые пользуются спросом как у арендаторов, так и у управленцев, ставящих жильё себе на баланс. Квартиры эконом-класса не дают ощутимой прибыли индивидуальным предпринимателям, но пользуются спросом на рынке.

Это позволит ставить «на поток» работу с жильём, тем более, что она не требует кропотливого и бесперебойного подхода. Этого нельзя сказать об элитном жилье. Здесь нужен такой механизм, которым владеет эксперт в области управления недвижимым имуществом.

Владельцы такого жилья заинтересованы вступить в отношения, позволяющие делегировать организацию работы с объектом – доверительному управляющему. Но не каждый из них с лёгкостью берётся за такие квартиры и дома.

Несмотря на то, что элитное жильё сулит немалые суммы вознаграждений – оно ставит сложные задачи для исполнения посредником.

Нюансы распоряжения коммерческой недвижимостью

Коммерческие площади иногда пустуют, требуя расходов на содержание и эксплуатацию. Поиск организатора нередко приводит к взаимной выгоде, что позволяет приобрести преимущества там, где при бездействии собственников предусматриваются только бессмысленные расходы.

Права распоряжаться объектами передаются на основании договора, составленного и удостоверенного сторонами, при необходимости – зарегистрированного в кадастровых записях Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Само помещение и расположенное на его территории имущество, передаётся актом приёма-передачи. По завершении срока действия договора при расторжении взаимодействия, возвращается владельцу также – актом приёмки.

Управляющий использует собственный ресурс при поиске арендаторов на вверенные площади объекта. По условиям договора, вправе воспользоваться ресурсом владельца недвижимости.

По нахождении заинтересованных лиц организовывает для них просмотры территории, ведёт переговоры. После выбора арендатора, составляет и удостоверяет договор аренды дома, выступая в качестве арендодателя и юриста одновременно, сопровождает оформление регистрации в записях ГКН.

При возникновении изменившихся обстоятельств ведёт переговоры, действуя в интересах доверителя.

Для этих юридических отношений складываются условия, в которых доверителем вправе выступать только учредитель – владелец площадей. Делегирование права должно сопровождаться юридическим оформлением и документальным подтверждением.

Руководство предприятия, не имеющее площадей в собственности, не вправе ими распоряжаться и передавать данные полномочия посреднику или управляющему.

Исправная выплата налога – одно из существенных условий для владельца недвижимости. Возникает дилемма, которая способна поставить под сомнение успешность заключённой сторонами сделки.

Если вместе с правами распоряжения имуществом отчуждается ответственность налогообложения – сделка не кажется такой уж привлекательной. Ведь чем дороже стоимость жилья, которое на текущий момент простаивает – тем выше налоговая ставка.

То же касается земельного налога, который вменяется владельцу недвижимости за земельный участок, на котором располагаются жилые или нежилые площади, при условии, что земли в использовании или в собственности учредителей.

В соответствии со ст. 375 НК РФ, налогообложение происходит в адрес владельца недвижимости.

Если организация выплаты налога и подачи налоговой декларации делегирована посреднику – он представляет для отчёта документацию, подтверждающую произведённые выплаты. В этом случае уплаченная сумма изымается из прибыли.

Оставшиеся после высчитывания расходов средства делятся между партнёрами. При этом управляющему отчуждаются денежные средства в размере 10-18% с суммы остатка.

После начисления, каждая сторона самостоятельно выплачивает налоги с принадлежащей ей суммы, по итогам налогового периода.

Источник: https://myestate.club/prava/upravlenie-nedvizhimostyu.html

Раздел 5. Виды и способы управления жилой недвижимостью

Особенности управления жилой недвижимостью

Тема 5.1 Основы управления жилыми объектами недвижимости

Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Помимо этого в соответствии с жилищным кодексом Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, бремя содержания общего имущества.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Под управлением многоквартирным жилым домомпонимается согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Объектом управления являются жилые помещения, которые могут подразделяться в зависимости от субъективности рассмотрения вопросов управления (При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления):

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом из трех возможных:

· непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

· управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

· управление управляющей организацией.

На выбор того или иного способа управления влияет целый ряд факторов: сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета, в том числе одним из основных будет критериев будет вид объекта управления.

1) частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

3. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

Для того, чтобы не только сформулировать понятие того или иного способа управления многоквартирным домом, но и разобраться в его достоинства и недостатках необходимо прежде всего определить какие основные составляющие входят в эту деятельность.

Источник: https://lektsia.com/3x2ae2.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.