Продажа доли квартиры без согласия других собственников

Содержание

Можно ли и как продать долю в квартире без согласия второго, других собственников в 2021 году

Продажа доли квартиры без согласия других собственников

3 640 просмотров

Проблемой долевого владения квартирой является невозможность свободно продать свое имущество. Существует много проволочек, связанных с оформлением документов, уведомлением других владельцев. Зачастую возникает вопрос, а нужно ли учитывать мнение совладельцев? Рассмотрим, как оформить продажу доли квартиры без согласия других собственников.

Немного о долевой собственности

Квартира может находится в собственности одного владельца или нескольких. В первом случае – это индивидуальная собственность, во втором – общая.

В соответствии со ст. 224 ГК РФ к общей собственности относятся:

  1. Совместная. Жилье принадлежит 2 и более гражданам. Каждый из владельцев имеет права на объект в целом, но не может им распоряжаться самостоятельно.
  2. Долевая. Квартира принадлежит 2 и более гражданам, но каждый имеет строго установленную долю.

Доля – это условное название. Она не означает, что собственник может распоряжаться определенной комнатой и коридором. Каждый из владельцев имеет равные права на пользование квартирой, вне зависимости от величины доли.

Наличие прав на долю в квартире дает возможность оформить регистрацию по месту жительства. Причем размер доли значения не имеет.

Для того, чтобы доля включала конкретную жилплощадь в квартире необходимо провести процедуру по определению порядка использования объекта. Процесс проводится в судебном или добровольном порядке. В результате определенная комната будет закреплена за владельцем.

Важно! Обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на сособственников вне зависимости от величины долей. Если будет сформирован долг, то предоставление коммунальных услуг может быть приостановлено, даже если один из совладельцев вносил оплату за свою долю регулярно.

Доля в квартире может быть продана, завещана, подарена. На нее может быть наложен арест или обременение.

Можно ли продать долю квартиры без согласия других владельцев

Собственник может распоряжаться объектом по своему усмотрению. Согласие других владельцев для этого не требуется.

Чтобы избежать деления квартир на микродоли, закон предусматривает необходимость предоставления сособственникам преимущественного права выкупа. В случае отказа граждан от заключения сделки, объект может быть продан третьим лицам.

В случае согласия на выкуп, доля продавца может быть:

  • передана одному из совладельцев (его доля пропорционально увеличивается);
  • продана нескольким совладельцам (стороны сами определяют, на сколько увеличится их часть).

Продажа доли квартиры без согласия совладельцев в 2021 году

Продажа доли в квартире мало отличается от сделки с участием квартиры целиком.

Однако имеет определенные особенности:

  • необходимость соблюдения прав других владельцев;
  • потребность в оформлении документов;
  • необходимость в выделении доли.

Выделение доли

В процессе подготовки к продаже необходимо выделить долю в праве общей собственности.

Процедура может быть проведена:

  1. По соглашению собственников. Граждане заключают соответствующее соглашение на добровольной основе. Документ подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
  2. В судебном порядке. Один из совладельцев может инициировать судебный процесс. Вопрос урегулируется в порядке искового судопроизводства. Документы направляются в районный суд по месту нахождения квартиры. Государственная регистрация права собственности осуществляется на основании решения суда.

В результате, гражданин станет владельцем определенной доли квартиры. После чего можно осуществить сделку по ее продаже.

Направление уведомления

Ст. 250 ГК РФ обязывает продавца предложить выкупить часть жилого помещения совладельцам в приоритетном порядке. В соответствии с методическими рекомендациями для нотариусов процедура оповещения сособственников о продаже должна выглядеть следующим образом:

  • оформление письменного документа;
  • направление его способом, который позволяет установить факт вручения;
  • получение ответа.

В случае отсутствия ответа в течение 30 дней, появляется возможность продажи объекта другому покупателю.

При нежелании выкупа, отказ необходимо оформить в письменной нотариальной форме. В противном случае нотариус откажется принимать его во внимание при совершении сделки.

Методические рекомендации для нотариусов предлагают следующие варианты направления уведомления сособственникам:

  • телеграмма;
  • при помощи нотариуса.

В случае, если совладелец отказывается получать телеграмму, то необходимо обратиться в нотариальную контору. Специалист подготовит уведомление и направит адресату самостоятельно.

В случае невручения, нотариус имеет право составить соответствующий документ об уклонении от получения корреспонденции. Он приравнивается к официальному уведомлению совладельца.

Однако не все специалисты выдают данный документ, так как его обоснованность является сомнительной. Гражданин может не получать телеграмму, так как находится в длительной командировке, на лечении и по другим уважительным причинам. Поэтому перед заключением договора с нотариусом необходимо узнать, выдаст ли он документ о невручении.

Алгоритм действий

Порядок действий собственника в случае продажи доли в квартире:

  1. Оформление телеграммы с уведомлением совладельцам.
  2. В случае получения положительного ответа – заключение договора.
  3. В случае получения отказа – нотариальное оформление ответа.
  4. В случае отсутствия сведений в течение 30 дней – заключение договора с третьими лицами.
  5. В случае, если документ не был вручен – обращение к нотариусу.

Алгоритм действий при заключении договора:

  1. Подготовка документации.
  2. Оформление контракта.
  3. Обращение к нотариусу.

Сбор документации

Перечень данных, необходимых для оформления сделки по продаже доли:

  • правоустанавливающий документ (контракт дарения, покупки, свидетельство о наследовании);
  • технический паспорт из БТИ;
  • документ о выделении доли;
  • паспорта собственника и покупателя;
  • согласие супругов на сделку;
  • выписка из домовой книги;
  • выписки с лицевых счетов об отсутствии долгов;
  • нотариальная доверенность (при наличии представителя).

Составление договора

Контракт оформляется в письменной форме. Он может быть подготовлен сторонами, но данная услуга оказывается нотариусом. Так как обращения в нотариальную контору не избежать, можно заказать документ там.

Однако предварительно можно урегулировать все правовые моменты с помощью юриста. Так как нотариус только оформит документ. Сведения для него должны предоставить стороны.

Образец договора по продаже доли в квартире

Скачать бланк договора по продаже доли в квартире

Обращение к нотариусу

С 2016 года все сделки с долями в недвижимости подлежат нотариальному оформлению. Поэтому избежать обращения к нотариусу нельзя.

Закон не устанавливает конкретную нотариальную контору, в которую должны обратиться стороны. Выбор лежит на продавце и покупателе.

Важно! Нужно обратить внимание, что расценки у нотариусов различаются даже в масштабах одного города. Если заранее поискать специалиста, можно немного сэкономить.

Обязанности нотариуса:

  • проверка документов;
  • проверка юридической чистоты сделки;
  • проверка дееспособности сторон;
  • оформление контракта (по инициативе сторон);
  • удостоверение сделки;
  • направление документов в Росреестр;
  • выдача новых документов и выписки из ЕГРН.

С 2019 года, обязанность по направлению документов на государственную регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса. Данные передаются в порядке электронного документооборота.

Затраты собственника

Сделка по продаже доли в жилье нуждается в обязательном нотариальном удостоверении. С одной стороны, обращение к нотариусу увеличивает надежность сделки. Ее сложнее оспорить, так как специалист проверяет юридическую чистоту сделки.

С другой стороны, стоимость процедуры значительно увеличивается. Расходы на нотариальное удостоверение сделки по продаже доли квартиры включают фиксированную сумму и процент. Величина напрямую зависит от стоимости объекта.

Порядок расчета фиксированной суммы

Стоимость доли (р.)Для родных (р.)Для третьих лиц (р.)
1 млн.5 тыс.7 тыс.
1,5 млн.6 тыс.8 тыс.
2 млн.7 тыс.9 тыс.
2,5 млн.8 тыс.10 тыс.
3 млн.9 тыс.11 тыс.
5 млн.13 тыс.15 тыс.
7 млн.17 тыс.19 тыс.
10 млн.23 тыс.25 тыс.
15 млн.28 тыс.30 тыс.
20 млн.33 тыс.35 тыс.

Порядок определения процентной части тарифа для родственников:

  • если стоимость объекта составляет менее 10 000 000 р., то необходимо выплатить 3 000 + 0,2% от суммы сделки;
  • если цена доли составляет более 10 000 000 р., то нужно заплатить 23 000 + 0,1%.

Максимальная выплата не может превышать 50 000 р.

Порядок определения процентной части тарифа для третьих лиц:

  • если стоимость доли менее 1 000 000 р., то нужно выплатить 3 000 р. + 0,4%;
  • при стоимости объекта от 1 000 000 р., до 10 000 000 р., нужно заплатить 7 000 р. + 0,2%;
  • если цена превышает 10 000 000 р., то к выплате 25 000 р. + 0,1%.

Предельная сумма составляет 100 000 р.

В случае, если гражданин пользуется услугами нотариуса для оформления договора купли-продажи, то дополнительно необходимо оплатить правовые и технические услуги. На практике отказаться от такой выплаты невозможно.

Поэтому к величине госпошлины добавится еще одна выплата. Она различается в зависимости от субъекта РФ, в котором расположена квартира. Уточнить предельную стоимость в регионе можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Чтобы конкретизировать сумму нужно связаться с конкретной нотариальной конторой.

Варианты продажи доли в квартире без согласия второго собственника

В случае, если совладелец отказывается получать уведомление и чинит препятствия к продаже, риелторы предлагают незаконные способы урегулирования вопроса:

  • оформление договора залога – доля отчуждается в пользу залогодержателя;
  • оформление договора дарения микродоли – дарственная не требует согласия совладельцев, а новый сособственник также получает преимущественное право выкупа.

Нужно помнить, что данные методы являются незаконными. Они содержат признаки мнимой сделки (стороны не желают наступления последствий, которые должны возникнуть вследствие заключения конкретной сделки).

Законопослушный совладелец может оспорит такую сделку в суде и перевести право покупки на себя. В такой ситуации, продавец может потерять значительную сумму.

Пример. Гражданин Ж. отбывал наказание в тюрьме. В это время жена подала на развод. Мужчина освободился, но пользоваться совместной квартирой не смог. Женщина сменила замки и проживала там с сожителем. Назло бывшей жене, гражданин Ж.

, подарил 1/100 долю квартиры гражданину Г. После чего, продал ему свою долю. Женщина узнала о сделке в момент вселения нового сособственника. Она обратилась в суд для признания сделки незаконной и перевода права выкупа не нее.

Суд удовлетворил ее требования.

Поэтому в случае проблем с сособственником, необходимо обратиться в суд с заявлением об устранении препятствий в продаже объекта. Судебное решение приравнивается к уведомлению.

Продажа доли в квартире: плюсы и минусы

На практике, продажа доли в квартире имеет единственный плюс: возможность реализации имущественного права. То есть, гражданин получает деньги вместо права собственности.

Минусов у такой сделки гораздо больше:

  • сложно найти покупателя;
  • возможны препятствия к продаже со стороны других собственников;
  • стоимость доли на 30% ниже (если продавать отдельно);
  • если совладельцами являются родственниками, то можно испортить отношения.

Поэтому необходимо изначально взвесить все плюсы и минусы конкретной сделки.

В случае возникновения проблем при продаже доли в квартире, необходимо привлечь юриста. Специалист поможет правильно оформить уведомление, составить контракт купли-продажи, осуществит полное сопровождение сделки. Записывайтесь на первую бесплатную консультацию прямо на сайте. Юридическая поддержка будет отказана вам немедленно.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prodazha-doli-kvartiry-bez-soglasiya-drugih-sobstvennikov/

Долевая собственность: особенности продажи

Продажа доли квартиры без согласия других собственников

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.
  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

 

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/

Мне нужны деньги. Могу ли я продать свою долю в квартире без согласия остальных?

Продажа доли квартиры без согласия других собственников

Здравствуйте, уважаемая редакция Т⁠—⁠Ж. Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.

У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат. Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права. Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.

Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее. Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.

У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания.

Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире.

Кредит брать принципиально не хочу.

Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных? Или это возможно только через суд?

И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?

Николай

Вы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать. Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.

Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.

Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки.

Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.

Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.

У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:
  1. вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
  2. направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
  3. обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.

На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.

Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.

Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладелец о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться. Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.

Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.

Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.

Как следует обдумайте свое решение о продаже доли. Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги.

Отношения с братом оттого, что вы продадите долю сейчас, лучше не станут. Родители такое решение тоже могут не одобрить: не все спокойно отнесутся к постороннему человеку среди собственников общей квартиры.

Попробуйте посчитать, насколько выгодно будет продать долю сейчас. Возможно, вы потеряете меньше денег, если возьмете ипотеку, а через несколько лет закроете ее после продажи квартиры целиком. Мы писали, как определить рыночную стоимость, и сделали ипотечный калькулятор — просчитайте разные варианты. Не торопитесь.

Чтобы настроиться на переговоры с братом и родителями, почитайте нашу статью о том, как говорить с близкими о деньгах.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/share-flat/

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Продажа доли квартиры без согласия других собственников

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продажа доли в квартире без согласия других собственников требует точного соблюдения требований, установленных в Гражданском кодексе РФ. Более того, при определенных условиях продавцу придется оформлять отчуждение доли именно в пользу других владельцев жилья. В представленном материале можно узнать основания и порядок продажи доли при отсутствии согласия других собственников.

Правовой статус долевой собственности на квартиру

Долевая собственность на жилые помещения может устанавливаться в результате совершения возмездных или безвозмездных сделок, в которых было несколько приобретателей. При этом сами граждане выбирают данную форму владения, при которой устанавливаются конкретные доли в праве на объект.

По общему правилу, распоряжение любой собственностью осуществляется по собственному усмотрению граждан. В отношении пользования и распоряжения при долевой форме собственности существуют определенные ограничения:

  1. обладание долей дает равные права на пользование общим имуществом жилого помещения;
  2. владение долей не должно нарушать права остальных собственников;
  3. распоряжение долей по возмездным сделкам требует получения предварительного уведомления остальных дольщиков.

Данные ограничения не лишают собственника доли самостоятельно искать покупатели и определять с ним все существенные условия сделки. Более того, договоренности контрагентов будут являться основанием для начала процедуры согласования продажи доли с остальными собственниками.

Процедура продажи доли без согласия других собственников

Право на продажу доли собственник реализует путем самостоятельного поиска потенциального покупателя. Так как происходит отчуждение не целого объекта, поиск может представлять проблему. Если возможный контрагент найден, сторонам необходимо прийти к договоренности по следующим условиям:

  1. предмет сделки – указание номинального размера доли, подлежащей отчуждению, а также детальное описание объекта недвижимости;
  2. цена договора – согласованная сторонами сумма, которую продавец получит за продажу доли;
  3. иные условия сделки, которые представляют важность для сторон.

При оформлении проекта договора нет необходимости привлекать к этому процессу остальных владельцев долей. Договоренности сторон необходимо оформить в виде проекта договора.

После согласования условий будущей сделки у продавца возникает обязанность уведомить остальных собственников о продаже. Именно на этом этапе может быть выражен официальный отказ других собственников на продажу доли.

Уведомление других собственников о предстоящей сделке

Режим долевой собственности предусматривает обязанность продавца доли уведомлять о будущей сделке остальных собственников. Без прохождения данной процедуры будет невозможно зарегистрировать договор купли-продажи в органах Росреестра.

Юридические последствия направления собственникам уведомления о продаже заключаются в следующих вариантах развития событий:

  1. у дольщиков, получивших такой документ, есть один месяц на использование права преимущественного приобретения доли на аналогичных условиях;
  2. если другие собственники не согласны приобрести предложенную долю, либо уклонились от дачи ответа, по истечении месяца сделка может состояться даже без их согласия;
  3. если дольщики воспользовались правом преимущественной покупки, они имеют право потребовать оформить сделку именно с ними на тех же условиях, что были указаны в уведомлении.

Таким образом, от этапа направления и рассмотрения письменного уведомления будет зависеть не возможность совершения сделки, а состав покупателей.

Уведомление оформляется в письменной форме, так как в случае возможного спора его придется использовать как доказательство в суде. В его содержание необходимо включить следующие пункты:

  • описание условий продажи доли, которые были предварительно согласованы со сторонним покупателем;
  • указание на цену, по которой продается доля;
  • предложение другим собственникам воспользоваться преимущественным правом на покупку, либо заявить об отказе от такого права.

Обратите внимание! В тексте документа не нужно указывать данные покупателя доли, так как для рассмотрения уведомления этот факт не имеет юридического значения.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Продавец доли может установить в уведомлении срок для принятия решения больше месяца, закон это не запрещает. Если такой срок не указан, применяется стандартное правило о 30 днях на рассмотрения предложений.

Дольщики имеют право сразу заявить об отказе от преимущественного права выкупа доли и оформить отказ в виде письменного документа. Если такое решение высказали все собственники, ждать истечения месячного срока не нужно.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников, если они так и не ответили продавцу?

Если после получения уведомления никто из собственников не выразил своего мнения, ровно через месяц у продавца появляется законное основание реализовать сделку и передать право собственности на долю покупателю.

В случае если другие владельцы объекта решили воспользоваться правом преимущественного выкупа, дальнейшее совершение сделки может обсуждаться только с ними.

Порядок совершения сделки с участием других собственников

При рассмотрении уведомления один или несколько дольщиков могут возражать против совершения сделки с посторонним лицом. Чтобы не допустить возникновение права собственности у стороннего лица, они должны выразить свое согласие на приобретения доли по предложенным условиям.

Такое решение влечет следующие правовые последствия:

  1. решение о реализации преимущественного права должно быть выражено как минимум одним дольщиком;
  2. принятое решение должно в точности соответствовать условиям исходной сделки с третьим лицом, в том числе по цене договора;
  3. продавец не вправе менять условия сделки в любую сторону, в том числе по увеличению стоимости доли.

Если выкупить долю решил только один из собственников квартиры, он будет выступать покупателем по сделке и пропорционально увеличит свою долю в объекте недвижимости. Если такое решение приняли сразу несколько дольщиков, они будут участвовать в сделке на равных условиях, т.е. получат равные части продаваемой доли.

Для продолжения сделки может использоваться ранее представленный проект договора, в нем подлежит замене только сторона покупателя. Все остальные условия документа должны остаться неизменными. Если после направления уведомления продавец изменит условия договора (в том числе, в сторону увеличения цены), после регистрации сделки она может быть оспорена по иску других собственников.

У остальных собственников нет иных способов воспрепятствовать продаже доли сторонним гражданам. Они должны смириться с появлением нового владельца, либо выступить покупателем доли.

Нотариальное удостоверение договора

Вне зависимости от того, кто будет выступать приобретателем доли, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению до обращения за государственной регистрацией перехода права собственности. Для этого стороны договора (продавец, первоначальный покупатель или другие собственники) обращаются в нотариальную контору.

Для совершения нотариальных действий необходимо представить следующие документы:

  • общегражданские паспорта сторон;
  • договор купли-продажи;
  • выписки из ЕГРН в отношении целого объекта, а также в отношении собственника каждой доли;
  • уведомление о совершении сделки, направленное продавцом в адрес остальных дольщиков;
  • ответ на уведомление (если он был оформлен в письменной форме).

После проверки представленных документов и соблюдения требований закона, нотариус заносит сведения о факте удостоверения договора в нотариальный реестр и делает отметку на бланке договоре. После этого у сторон появляется право на обращение за регистрацией перехода доли.

Государственная регистрация перехода права собственности на долю

После соблюдения формальностей в нотариальной конторе стороны обращаются за государственной регистрацией одним из следующих способов:

  • через Многофункциональный центр;
  • напрямую в территориальное учреждение Росреестра.

Помимо стандартного пакета документов, продавцу и покупателю предстоит вновь подтвердить соблюдение процедуры уведомления остальных собственников. Для этого представляется оригинал врученного уведомления и письменные отказы других собственников (если они были выражены в письменной форме).

Обратите внимание! Если нас стороне покупателя выступают владельцы долей, воспользовавшиеся правом преимущественного выкупа, бланк уведомления также необходимо предъявить сотрудникам Росреестра. Это вызвано необходимостью убедиться в соблюдении прав всех остальных собственников квартиры.

После проверки представленных документов контрагенты должны явиться за получением следующих документов:

  • зарегистрированный договор купли-продажи доли;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из ЕГРН.

С момента внесения в ЕГРН сведений о совершенной сделке, у покупателя возникает право собственности на долю.

Если покупателем все-таки выступил сторонний гражданин, другие собственники не вправе препятствовать ему в пользовании своей долей квартиры. В случае возникновения спора относительно порядка использования общего имущества квартиры, он может быть рассмотрен в судебном порядке.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-doli-v-kvartire-bez-soglasiya-drugix-sobstvennikov

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.