В чем минус апартаментов для постоянного проживания

Содержание

Покупка апартаментов: за и против

В чем минус апартаментов для постоянного проживания
16 июл. 2019 г. 14:00

Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.

Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Почему так дешево?

Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.

«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов.

Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.

Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.  

Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.

Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».  

Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.

С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета. 

«Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.

Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки.

Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Социальные гарантии

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия.

Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце  – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

 

По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.

Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Плюсы апартаментов

Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку.

Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными.

К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская

По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.

«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.

Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров.  В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).

Покупателей апартаментов защитят эскроу-счета

Автор текста Ольга Завершнева

Источник: https://stroi.mos.ru/mobile/articles/pokupka-apartamientov-za-i-protiv

Апартаменты: отличия от квартир, плюсы и минусы

В чем минус апартаментов для постоянного проживания

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Апартаментам как классу жилья в России уже более 10 лет. Апартаменты стали уже почти привычным словом на рынке недвижимости. Тем не менее, до сих пор распространён стереотип о том, что подобные помещения представляют собой исключительно элитные квартиры. В действительности ситуация обстоит немного не так. Также многие покупатели не до конца понимают, в чем особенности такого жилья.

В данной статье мы рассмотрим отличие апартаментов от квартиры. Также узнаем, какими недостатками и преимуществами обладает данный вид жилья.

Чем апартаменты отличаются от квартиры?

Главное отличие квартиры и апартаментов заключается в том, что квартира – это объект жилой недвижимости, а апартаменты – объект коммерческой недвижимости. Оборот жилой недвижимости и правила пользования ею регулируется Жилищным кодексом РФ, априори толкующим все спорные ситуации в пользу собственников жилья.

Статус апартаментов регулируется Гражданским кодексом. Собственник апартаментов имеет на них вечные права, но не может, например, постоянно прописаться там или зарегистрировать для постоянного проживания третьих лиц. В апартаментах возможна лишь временная регистрация – это жильё гостиничного типа.

Далее мы более подробно рассмотрим разницу между квартирами и апартаментами.

Юридический статус

В первую очередь следует отметить, что в законодательстве РФ отсутствует чёткое определение понятия «апартаменты». Данный термин используется риелторами, застройщиками, инвесторами, да и любыми другими людьми весьма условно. Тем не менее, отличительной особенностью данного вида жилья является то, что оно относится к нежилому фонду, несмотря на то, что они предназначены для проживания.

Юридический статус данных помещений означает, что нельзя прописаться в апартаментах. В них возможна только временная регистрация до 5 лет, с возможностью продления. При этом, возможность существует только в том случае, если недвижимость имеет статус гостиничного комплекса.

Таким образом, без прописки, хозяева апартаментов не смогут получить ИНН или встать на биржу труда. Также жильцы таких зданий получают места в школах и прикрепляются к поликлиникам «во вторую очередь», после тех, кто имеет в данном районе постоянную прописку.

Ещё одной юридической особенностью апартаментов является тот факт, что на владельцев подобного рода помещений не распространяется действие норм жилищного законодательства. Это означает отсутствие права на общую долевую собственность. Кроме того, собственники подобных помещений не могут самостоятельно выбирать способ управления домом.

Управление зданием, в котором размещаются апартаменты, как правило, осуществляется управляющей компанией, выбранной застройщиком, а оплата коммунальных услуг — по тарифам, установленным для коммерческих, нежилых помещений, в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией.

Стоимость покупки

Стоимость недвижимости является весьма непостоянной величиной, которая может зависеть от множества различных обстоятельств.

Тем не менее, одним из весомых преимуществ апартаментов является более низкая цена по сравнению с аналогичными квартирами.

Это объясняется тем, что у застройщика отсутствуют обязательства по развитию и расширению социальной инфраструктуры в районе, где возводится апарт-отель.

На данный момент, речь идёт о разнице в 15% для однокомнатных апартаментов, и примерно 20% — для двухкомнатных. При этом, разница в цене, как правило, растет при удалении от центральной части города.

Если апартаменты выгоднее квартир при покупке, то их содержание обойдётся дороже. Размер оплаты жилищно-коммунальных услуг в них значительно выше. В среднем, коммунальные платежи в апартаментах обойдутся на 18-20% дороже.

Более того, если рассматривать отдельные тарифы на оплату жилищных коммуникаций в апартаментах, то разница в размере оплаты по сравнению с квартирами окажется еще выше.

В первую очередь это касается оплаты холодной и горячей воды, канализации и отопления.

Это объясняется тем, что по закону электричество, вода и газ поставляются в апартаменты исключительно для коммерческих нужд. На цену коммунальных услуг также влияет налог на добавленную стоимость. В отдельных случаях, жилищные коммуникации апарт-отелей соединены с городскими сетями посредническими организациями. Это также негативно сказывается на ценах услуг.

Владельцы апартаментов не имеют права пользоваться субсидиями или льготами на оплату жилищных коммуникаций, если размер их ежемесячного дохода ниже установленной нормы.

Не стоит забывать и о налогообложении. В этом плане, квартиры находятся в еще более выигрышном положении. На сегодняшний день налог на квартиры составляет 0,1-0,3% в зависимости от стоимости недвижимости.

Что же касается апартаментов, на них, как на нежилую недвижимость, предусмотрен повышенный налог в размере 2% от кадастровой стоимости. Впрочем, сама кадастровая стоимость нежилых помещений, обычно, заметно ниже, чем у жилья.

Налоговая нагрузка снижается, если апартаменты зарегистрированы как «прочие объекты недвижимости». Например, как гостиница. В этом случае налог будет равен 0,5%.

Что же касается налоговых вычетов, в зависимости от обстоятельств, при покупке квартиры можно рассчитывать на вычеты в размере от 260 до 390 тысяч рублей на каждого собственника. В случае с апартаментами, налоговых вычетов не предусмотрено.

Комфорт

Вопрос комфорта является пожалуй самым неоднозначным. С одной стороны, апартаменты обладают рядом весьма весомых преимуществ перед квартирами, однако проигрывают им в определённых сферах.

Пожалуй стоит начать с того, что апартаменты обладают более удобным расположением. Они могут располагаться в центре города, исторически престижных местах, в деловых кварталах и офисно-гостиничных комплексах. Обычно, в подобных местах новое жильё может отсутствовать, а существующая недвижимость слишком дорогая.

Апартаменты в новостройках обычно отличаются более интересной планировкой и нестандартными архитектурными решениями. Если жильца не устраивает планировка, он может с лёгкостью её поменять.

Согласовать перепланировку помещения, и придать еще больше уникальности своему жилищу гораздо легче, чем в квартире.

Ограничения касаются только целостности конструкции здания – колонны и перекрытия трогать нельзя.

Ещё одной отличительной особенностью данного типа недвижимости является комплексный пакет услуг, предоставляемый жильцам. Рассчитывать можно на услуги, характерные для отеля, в частности речь идёт об уборке помещений, поэтапном обслуживании, глажке белья, услугах консьержа, охраны и так далее.

Более того, зачастую в апартаментах можно найти дополнительные объекты сферы услуг прямо на территории комплекса. Например, спа-центры, рестораны, магазины, отделения банков, спортзалы и так далее. Не стоит забывать и об удобных подземных парковках, которые часто присутствуют в апарт-отелях.

Также сдать апартаменты в аренду гораздо легче. Владелец помещений может сдать их в аренду через управляющую компанию. Это значительно упрощает данную процедуру и позволяет не заботиться о поиске арендатора и контроле его проживания. С учетом цены покупки и стоимости аренды, это более выгодная инвестиция, чем аналогичная операция с квартирой.

Впрочем, следует помнить, что в зданиях с апартаментами не применяются нормы совместного проживания. Формально, они не считаются жилыми помещениями, а это означает, что у соседей не будет законных оснований выселить жилица, устроившего в своей квартире музыкальную студию или игорный клуб.

При постройке апартаментов не соблюдаются строительные нормативы по жилью, поэтому могут возникнуть определённые технические проблемы, связанные с комфортом проживания. Речь идёт о проблемах со звуко- и теплоизоляцией помещений, инсоляцией и так далее.

Ещё одним минусом является тот факт, что застройщик также не несет обязательств обеспечить своих клиентов социальной инфраструктурой. Это означает, что для жильцов, обитающих в подобной недвижимости, не строят детских садов, школ и поликлиник и так далее. Им придется полагаться только на себя и на платные услуги вокруг.

Естественно, можно попытаться записаться в школу или поликлинику, однако в таком случае, жильцов прикрепляют «во вторую очередь», после тех, кто имеет в данном районе постоянную прописку.

Заключение: преимущества и недостатки

Для того чтобы определиться, что выгоднее — апартаменты или квартира, следует рассмотреть преимущества и недостатки жилья.

Плюсами покупки апартаментов являются:

  • Стоимость апартаментов ниже, чем у квартиры;
  • Апартаменты обладают более удобным расположением;
  • Более интересная архитектура и возможность перепланировки;
  • Комплексный пакет сервисных услуг;
  • Упрощённая процедура сдачи апартаментов в аренду.

Среди минусов покупки апартаментов можно отметить:

  • Невозможность постоянной прописки;
  • Несоблюдение строительных нормативов по жилью;
  • Отсутствие норм совместного проживания;
  • Увеличенный размер коммунальных платежей;
  • Повышенная ставка налога на владение недвижимостью. Налог на имущество для апартаментов составляет от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости, против 0,1% – для квартир;
  • Невозможность использования налоговых вычетов при покупке апартаментов;
  • Невозможность использования для покупки апартаментов материнского капитала и других жилищных субсидий от государства;
  • Взять ипотеку на покупку апартаментов сложнее, чем на квартиру. Многие банки увеличивают процентную ставку для таких кредитов или отказывают в них вовсе;
  • Невозможность для владельцев апартаментов создать ТСЖ для совместного управления домом.

В итоге, покупка апартаментов оказывается более выгодной, чем покупка квартиры. Этот выигрыш уравновешивается за счёт увеличенной стоимости коммунальных платежей. При этом главным их минусом остается отсутствие постоянной регистрации и вероятность нежелательного соседства. Поэтому если для вас эти факторы критичны, то апартаменты вам не подойдут.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://ahrfn.com/prodazha-kvartiry/apartamenty-otlichiya-ot-kvartir-plyusy-i-minusy.html

Квартира или апартаменты. плюсы – минусы. перспективы

В чем минус апартаментов для постоянного проживания

Юридически квартира от апартаментов отличается статусом – жилое (квартиры) и нежилое (апартаменты), но де-факто для многих это место постоянного проживания. А потому при покупке взвесьте плюсы и минусы.

Плюсы апартаментов:
1. Цена на 15-30% дешевле, потому что застройщик не обязан возводить объекты социального назначения. Технические и санитарные нормы проще, чем при строительстве жилых домов. 
2.Удобное расположение.

Большая часть жилья такого формата ближе к центру города, где инфраструктура, наличие общественного транспорта уже давно развиты. В Москве 80% зданий промышленного назначения, попавших под реконструкцию со статусом апартаментов. За МКАД это только 5%, расположенные в Новой Москве, СВАО и СЗАО.
3.

Возможность воплотить в жизнь индивидуальные планировочные решения.  Здесь можно переносить мокрые точки, санузлы, кухни, кроме переделки несущих конструкций, а поскольку это нежилое помещение, согласовывать перепланировку не нужно.
4. Выгодные инвестиции. Поскольку расположение ближе к центру, их можно дороже сдавать в аренду.

Да и арендаторы охотнее снимают апартаменты, чем обычные квартиры. На рынке посуточной аренды туристы тоже отдают предпочтение такому классу жилья вместо привычных гостиниц. Причем в некоторых домах такого типа сдавать жилье можно через управляющую кампанию, значит не надо будет заниматься поисками арендаторов самостоятельно.

Это поможет сэкономить время и выгодно для иногородних инвесторов
5. Инфраструктура не выходя из дома. Гостиничный сервис – уборка квартир, этажей. Тренажерные залы, спа-процедуры, кафе находятся прямо в доме, не нужно выходить даже на улицу.

Минусы:
1 . Отсутствие постоянной регистрации.  А временная возможна в домах со статусом гостиницы или апарт-отеля. Поэтому при покупке нужно выяснять статус дома. В семьях с детьми могут возникнуть проблемы с определением ребенка в детский сад или школу, всё-таки в приоритете будут жители с постоянной регистрацией.

Нет возможности получить ИНН, встать на учет в центр занятости
2. Нормативы строительства жилья не применяются к апартаментам. Значит с шумо-, звукоизоляцией, инсоляцией могут быть проблемы. И по СанПиНу перевести помещение, в котором все окна выходят на северную сторону, в статус жилого нельзя.

Плотность застройки тоже не регулируется, отсюда проблемы с парковкой, если нет подземного паркинга; придомовой территорией, где обычно расположены детские площадки.
3.Тарифы ЖКХ выше, чем в жилых домах. Особенно вода и свет. Расчеты производят по расценкам за нежилое помещение.

Повышенная оплата в управляющую кампанию за дополнительные услуги по содержанию дома и сервис. Невозможно воспользоваться субсидией и льготами на оплату.
4. Налоги. Высокая налоговая ставка на имущество. Несмотря более низкую кадастровую стоимость, из которой рассчитывается налог от 0,5 до 2% против 0,1% за жилое помещение – существенные цифры.

  При покупке нельзя воспользоваться налоговым вычетом (вернуть 13%), как это делают в случае с квартирой.
5. Трудно получить ипотеку. Не все банки готовы кредитовать нежилые объекты, проценты по такому кредиту будут выше.
6. Жилищные субсидии и материнский капитал для покупки использовать не удастся.
7. Соседи.

Это офисы с большим потоком клиентов, мастерские с повышенным уровнем шума, музыкальные студии. И воздействовать на них возможности не будет, потому что у всех нежилой статус.
8. Покупая объект на стадии строительства, стоит учитывать, что 214 Федеральный Закон здесь не применяется.

Отсюда возможны продажи по договорам, которые не регистрируются в Росреестре (предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого участия, договор инвестирования) и неприятные “сюрпризы” в будущем. Выплаты из компенсационного фонда при банкротстве застройщика тоже не возможны.

Покупают такое жилье те, у кого решен вопрос регистрации. Как инвестицию или для жизни недалеко от работы. Людям, пользующимся льготами, такой формат менее интересен. Если нет второго жилья, то они останутся без привилегий.

Какие же перспективы у этого сегмента? Проблема в первую очередь заключается в том, что понятие “апартаменты”не закреплено законодательно. Получается как в мультике:” Апартаменты – странный предмет, вроде бы есть и вроде бы нет.

”  Ряд застройщиков обманывают покупателей, рассказывая, что на момент окончания строительства переведут здание в статус жилого. Возможно ли это? Да, такие примеры есть, но только в судебном порядке.

Судебная практика по данному вопросу не велика и однозначно сказать, что так будет со всеми апартаментами нельзя.

  Поскольку спрос и предложение на такое жильё растёт Минстрой разработал проект закона о легализации апартаментов и внесении изменений в законодательные акты.  Принятие закона будет приятной новостью для нынешних владельцев апартаментов.

Вводится понятие многофункционального здания (МФЗ), где соседствуют жилые и нежилые помещения. По решению региональных властей апартаменты в МФЗ будут приравнены к жилым в порядке перевода из нежилого статуса.Но налоги и коммуналка останутся высокими.

Короче, что касается социальной сферы приравняют к жилым помещениям, что до финансов – оставят как было.

В Москве уже строят мультиформатные комплексы, где представлены и квартиры и апартаменты. Чаще деление идет по корпусам, но есть примеры, когда в одном доме на нижних этажах апартаменты, на верхних – квартиры.

Или на одном этаже помещение с окнами на юг со статусом квартиры, а на север (инсоляция -решающий фактор в данном случае) – апартаментов. Получается, что купившие апартаменты в таком комплексе – в плюсе, объекты соц назначения и парковки построены.

А те, кто приобретал квартиру – минусе, желающих на социальные объекты и парковки больше, чем в монопроектах.

Если Вам понравилась статья, нажмите на картинку с пальцем вверх иподелитесь в соцсетях.ПОДПИШИТЕСЬ НА КАНАЛ, так Вы будете видеть новые публикации и всегда сможете посмотреть предыдущие. Если есть вопросы или предложения пишите на почту ik100669@yandex.ru буду рада ответить.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/ik100669/kvartira-ili-apartamenty-pliusy-minusy-perspektivy-5a9f9ad2c3321b062815fb9d

Апартаменты: преимущества и недостатки

В чем минус апартаментов для постоянного проживания

До недавнего времени апартаменты позиционировались как аналог жилья (помещения в отдельных комплексах или внутри многофункциональных центров, лофты в зданиях бывших мануфактур или резиденции в исторических особняках после реконструкции), разновидность гостиничного номера (в апарт-комплексах или ТРК) или офисы в деловых центрах. Сейчас законодательство допускает размещение апартаментов только внутри гостиниц, пансионатов, домов отдыха и аналогичных зданий. Несмотря на ограничения и проблемы, этот относительно новый сегмент недвижимости вызывает интерес и пользуется спросом у покупателей. К концу 2015 года апартаменты занимали треть всего рынка новостроек Москвы и около 5% – Санкт-Петербурга.  Какие главные их преимущества и недостатки можно выделить на сегодняшний день?

Плюсы

1. Цена. Апартаменты стоят дешевле аналогичных квартир в среднем на 20%. В центре Москвы разница может составлять до 50%, если речь не идет об уникальном месте или реконструкции исторических особняков. Невысокая цена – главное конкурентное преимущество апартаментов.

2. Расположение. В условиях дефицита земельных участков под строительство жилья, особенно в крупных городах, застройщики апартаментов оказались в выигрышном положении – их объекты возведены на территории бывших мануфактур в центральных районах, в составе многофункциональных центров рядом с метро, городскими парками или в деловых кварталах с развитой инфраструктурой.

3. Гостиничный сервис. Во многих комплексах жителям апартаментов обеспечены круглосуточный консьерж-сервис и гостиничные услуги: уборка, доставка еды, заказ билетов, такси, столиков в ресторане и многое другое.

Если недвижимость приобретается для сотрудников крупных компаний, в том числе иностранцев, или покупатель – бизнесмен, художник или просто одинокий и занятый трудоголик, у которого нет времени и возможности заниматься бытом, то такое преимущество оценивается по достоинству.

4. Офис и жилье одновременно. Нежилой статус помещения позволяет не только зарегистрировать юридический адрес фирмы, но и использовать апартаменты как офис – кабинет психоаналитика, консультанта, программиста.

Некоторые управляющие компании негативно относятся к обустройству офисов в апартаментах, но лояльны в тех случаях, когда ожидается низкий трафик посетителей.

Кроме того, возможен вариант покупки в одном и том же многофункциональном центре апартаментов для жизни и офисного помещения в деловой зоне комплекса, например, в Москва-Сити. Можно работать, жить, обедать в ресторане и совершать покупки, не выходя из дома.

5. Совместная собственность на общие помещения в доме.

Владельцам апартаментов, как и собственникам жилых квартир, принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (согласно Постановлению Пленума Высшего арбитражного суда № 64 от 23 июля 2009 г.).

При разумном управлении (сдача в аренду помещений, предоставление площадей для рекламы и т.д.) жители могут получать прибыль и компенсировать высокие затраты на обслуживание.

6. Возможность выбора уникальной архитектуры дома или свободной планировки.

Апартаменты могут располагаться в реконструированных промышленных зданиях – это уникальное жилье для любителей стиля лофт:  потолки от 4 до 6 метров, толстые кирпичные стены, огромные комнаты.

Встречаются планировки с террасами и отдельным входом, с внутренними двориками, панорамным остеклением и т.д. Кроме того, большинство апартаментов продаются без межкомнатных перегородок – только несущая стена по периметру помещения, что открывает простор для дизайнерских решений.

7. Особые инвестиционные программы.

В некоторых комплексах с апартаментами предлагаются программы покупки с гарантированным доходом, когда управляющая компания гарантирует покупателю выплату ежемесячных процентов от дохода при сдаче в аренду купленных апартаментов или гарантирует удвоение дохода по прошествии нескольких лет. Программы новые, трудно оценить их жизнеспособность в кризисных экономических условиях, но определенный инвестиционный потенциал у апартаментов, несомненно, есть. В первую очередь, при сдаче в аренду.

8. Кадастровая стоимость (налоговая база) апартаментов ниже, чем у квартир в среднем в 1,5 раза, что отчасти нивелирует разницу в налогах на имущество.

9. Доступность ипотеки. Несмотря на то что ставки могут быть чуть выше, чем для квартир (на 1-3%), а с января 2015 года требования стали в целом жестче для заемщиков, эта категория недвижимости признана состоятельной и рассматривается банками в качестве ипотечного залога.

Минусы

1. Нельзя оформить постоянную регистрацию. Отсутствие прописки – главный недостаток апартаментов.

Нежилой статус и определение апартаментов как гостиничного номера повышенной комфортности позволяют сделать только временную регистрацию сроком на пять лет, и только в комплексах со статусом апарт-отеля или гостиницы.

При отсутствии временной регистрации ребенку не предоставляют место в детском саду или школе, нельзя будет оформить полис ОМС и встать на учет в поликлинике.

2. Высокий налог на имущество. С 1 января 2016 года налог будет исчисляться от кадастровой, а не от инвентаризационной стоимости недвижимости.

При этом если апартаменты входят в состав многофункциональных или торгово-офисных центров, то налог на имущество составит 2% от кадастровой стоимости, если являются «прочим объектом недвижимости», то он будет равен 0,5%.

Налог на квартиры в Москве составит от 0,1 (до 10 млн руб.) до 0,3% (стоимость от 50 до 300 млн руб.). Налоговые вычеты (20 кв. м) для апартаментов не предусмотрены.

3. Высокие коммунальные и эксплуатационные расходы. В среднем оплата за электричество и тепло на 25%, а вода – на 10-15%  выше, чем в жилых квартирах. Обслуживание апартаментов в столичных комплексах обходится от 4 до 8 долларов за квадратный метр в месяц.

4. Налоговые вычеты при покупке и продаже не предоставляются.

5. При покупке нельзя использовать жилищный сертификат, материнский капитал, субсидии.

6. 214-ФЗ для апартаментов не действует. Это значит, что в случае проблем с застройщиком дольщики не будут признаны пострадавшими по критериям Минрегиона и не получат защиту от государства. Продажи не регулируются 214-м законом, даже если инвестор заключает договоры долевого участия.

7. Нехватка инфраструктуры. Застройщик не обязан строить объекты социальной (школы, детские сады, поликлиники, магазины) и транспортной инфраструктуры.

Во многих комплексах их и нет – все зависит от уровня ответственности и приоритетов застройщика.

В некоторых комплексах, особенно деловых и многофункциональных, в оживленных и тесно застроенных районах отсутствуют дворы с игровыми площадками – мамам с детьми просто негде погулять.

8. Социальные ограничения. У жителей апартаментов нет права на социальное обслуживание по месту нахождения.

9. На апартаменты не распространяются нормы СанПиН, которые установлены для жилых помещений (по освещенности, шумоизоляции, инсоляции и пр.).

Иногда обнаруживается, что стены между соседними апартаментами тоньше, чем в квартирах; панорамные окна могут или совсем не открываться (при этом воздух поступает исключительно из центральной системы кондиционирования дома), или откидываться на минимальный угол.

Лоджий или балконов во многих апартаментах нет, близко стоящие корпуса МФК могут загораживать помещения от света.

10. Должников по коммунальным платежам апартаментов закон не защищает.  У неплательщиков коммунальных платежей в жилых квартирах нельзя отключать воду и тепло, только электричество. К апартаментам это не относится.

11. Ужесточение московских правил в отношении строительства апартаментов и неопределенность федерального законодательства.

Правительство Москвы издало в ноябре 2014 года постановление № 660-ПП о том, что «апартаменты могут размещаться только в гостиницах и других средствах размещения (апарт-отели, мотели, хостелы, сьют-отели и др.

) в целях временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства, предназначенными для постоянного проживания граждан». Только в гостиницах, никаких деловых, офисных, многофункциональных центров или отдельных комплексов, аналогичных жилым.

 Федеральное законодательство дополнилось новым классификатором  видов разрешенного использования, в соответствии с которым «использование недвижимости под апартаменты возможно в случае гостиничного обслуживания, а именно при размещении в здании гостиницы, пансионата, дома отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них». Это также строго ограничивает статус и назначение апартаментов. Ранее в Минстрое планировали в 2015 году предоставить «амнистию», то есть легализовать как жилье все существующие апартаменты, а далее закрыть вопрос и запретить дальнейшее их строительство (кроме как в составе гостиниц, пансионатов, домов отдыха и пр.). Но пока этот вопрос на стадии обсуждения. До конца текущего года разработка проекта закона, регулирующего строительство апартаментов и зданий смешанного использования, будет завершена. Об этом на Госсовете по строительству заявил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.

Другие законодательные нормы в отношении апартаментов тоже не разработаны, что ограничивает права и возможности собственников, увеличивает риск дальнейшего повышения платежей и расходов, трудности разрешения проблем и споров в суде. На сегодняшний день покупатель апартаментов приобретает недвижимость с неопределенным будущим.

Источник: https://www.cian.ru/stati-apartamenty-preimuschestva-i-nedostatki-218160/

Почему нельзя покупать апартаменты?

В чем минус апартаментов для постоянного проживания

Когда читаешь рекламные проспекты фирм-застройщиков, складывается впечатление, что новый вид жилья, т.н.

“апартаменты” – чуть ли не лучшее, что придумано человечеством за последние годы в области обеспечения собственным жильем.

И дешевле они, и находятся в новых, красивых домах, и много одно – двух комнатных вариантов, и …. На этом, пожалуй, все преимущества апартаментов и заканчиваются…

Для сведения упомянем, что жилых помещений с таким названием, как апартаменты в законодательстве НЕТ!

Что такое апартаменты?

Условно говоря – это вариант проживания в помещении, предназначенном для коммерческих целей.

Апартаменты существенно отличаются от квартир. Например, они официально не являются жилыми помещениями, в них нельзя получить регистрацию, оформить налоговый вычет на их покупку, а застройщик не обязан построить вам детскую площадку во дворе

Если объект был взят в кредит, должника можно выселить в случае его неплатёжеспособности, даже если это его единственное место жительства, а вот приобретённую в ипотеку «квартиру» приставы забрать не могут. И это далеко не все!

Недостатки покупки апартаментов для личного проживания.

 

  • Как правило, это коридорная система на этаже (много дверей в маленькие квартиры). У лифта толкотня. В некоторых современных домах, т.н. апарт-отелях на одном этаже может располагаться до 30 квартир.
  • Низкая цена апартаментов нивелируется повышенными расходами на ее содержание.

    Причем дополнительно оплачивать надо практически все и это помимо ЖКХ. (дополнительные расходы на содержание Ваших апартаментов, могут существенно повлиять на стоимость владения)

  • Оплата ЖКХ может быть гораздо выше, чем «квартиры». В среднем они на 30% – 40% больше. Нет никаких льгот по оплате ЖКХ.
  • Выше налог на имущество.

    Есть разница, как апартаменты будут указаны в документах застройщика. Они могут быть указаны как «нежилое помещение», а могут как «для временного проживания». Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2%  Для примера – при покупке апартаментов за 5 000 000 р. — 2% налог на имущество составит 100 000 руб.

    в год, 1% – 50 000 руб., 0,5% – 25 000 руб.). (Примечание: налог с «квартиры» – 0.1% (при стоимости 5 000 000 – всего 5 000 руб.

    )

  • Нельзя получить налоговый вычет (Примечание: при покупке «квартиры» можно получить налоговый вычет на сумму до 260 тысяч + до 390 тысяч с процентов, уплаченных по ипотеке)
  • В апартаментах нельзя иметь постоянную регистрацию. Только временную сроком на 5 лет.
  • Апартаменты могут изъять за долги.

    Апартаменты — это обычный актив, который приставы могут арестовать и выставить на продажу. Они являются недвижимой коммерческой собственностью и могут быть проданы в счет долгов владельца, в отличие от квартиры.

  • Если дом построен как апартаменты, то это дом-муравейник.  Плотность жильцов там гораздо выше, чем в доме «квартирном».

    По сути – это обычная гостиница с отдельными номерами.

  • Для них не предусмотрены парковки во дворах. Машины ставить негде.

  • Аппартаменты часто покупают для последующей сдачи в аренду (как бизнес), следовательно Вашими соседями будут люди часто меняющиеся и не очень желающие вкладываться в совместное улучшение условий. В маленькой однушке могут жить по 4-5 человек (если устроен хостел, то больше).

  • При строительстве домов под апартаменты не предусматривается строительство инфраструктуры – детских садов, поликлиник, школ. А если они есть, то в детский сад и школу берут в первую очередь тех, кто проживает в «квартирах».

  • Технологические нормы при строительстве апартаментов отличаются от «квартир». Они могут не иметь должной звуко и теплоизоляции.

    Не соблюдаются нормы по инсоляции (степень естественной освещенности)

  • Ипотека для апартаментов рассматривается банком как вложение «для предпринимательских целей» и проценты по ней могут быть существенно выше.
  • Через несколько лет (4-6 лет) суммарная стоимость проживания + цена на апартаменты при покупке сравняется со стоимостью новой «квартиры» (если бы Вы ее купили бы изначально). С этого момента Вы начинаете уже «содержать» управляющую компанию и государство (в виде налогов)
  • И самое главное! Под апартаменты застройщик не выкупает землю у города, а берет в аренду. Сроки такой аренды могут быть и 20 лет и 30, но по окончании аренды дом вправе снести и освободить землю под другие нужды.
  • Собственнику труднее продать апартаменты, чем «квартиру». Выгода будет существенно меньше.

Дополнительные риски при покупке апартаментов на этапе строительства

Один из главных рисков — недострой.  Дом с апартаментами могут недостроить из-за резкого обесценивания национальной валюты, падения покупательной способности доходов населения, обострения конкуренции и т.п. От таких неудач не застрахованы застройщики ни апартаментов, ни жилья, но:

Средства компенсационного фонда не используются для покрытия рисков покупателей апартаментов, а при при банкротстве девелопера  дольщики проектов с апартаментами не имеют возможности требовать передачи объекта, а могут только получить от застройщика деньги (если они еще останутся)

Примечание:
С июля 2019 года в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» внесены изменения, по которым застройщики апартаментов юридически приравнены к застройщикам жилых многоквартирных домов. Но при этом, апартаменты к жилью так и не приравняли — они остались коммерческой недвижимостью (источник).

Наиболее частые неудобства:

Для апартаментов нет требований по звукоизоляции и закон о тишине в их случае не работает. Если в жилом доме соседи шумят в неположенное время — на это можно повлиять с помощью законных механизмов. В апартаментах соседи через стенку могут репетировать по ночам гаммы или устраивать рэп-баттлы.

А на первом этаже могут открыть бар, не спросив вашего согласия. А то и не просто бар, а караоке. В одном здании с помещениями, в которых живут люди, может открыться офис сетевой компании, куда будут ходить толпы клиентов.

Вашими соседями может оказаться промышленное предприятие с круглосуточным режимом работы или репетиционная база музыкальной группы.

Апартаменты это не жилые помещения со всеми вытекающими последствиями.

Несколько реальных историй:

Отзыв о купленных апартаментах в дорогом современном комплексе. Срок владения (проживания) 1 год.

Разница в квартплате по сравнению с обычным жильём, о которой так много говорят, действительно имеет место быть, но не по всем пунктам. Например, за электроэнергию тарифы выше, а за воду и канализацию начисляют примерно столько же, сколько в «муниципальных» домах этого района.

Правда, «проверить расходы при этом практически невозможно. Поскольку это коммерческое помещение, то на качество услуг не пожалуешься в жилищную инспекцию. В принципе, диктат управляющей компании чувствуется очень сильно: интернет – только их, телевидение – тоже.

Дефекты строителей не исправляются по гарантии – нет фондов на ремонт. Если данная УК уйдет, то все, что накоплено сейчас, на первом этапе, исчезнет и придется ремонтировать дом уже за свой счет.

В нашем апарт-отеле отсутствуют места для курения. Раньше таковые были предусмотрены, но затем закрылись из-за технических сложностей. Если покурить прямо в своём «номере», то дым пойдёт по вентиляции к соседям.

Сейчас людям приходится по тихому дымить на чёрной лестнице, что может привести к штрафу или конфликту с охраной.

В ответ они могут запретить подъехать на машине к входу в здание без пропуска, который получить не просто, поскольку официально стояночных мест для апартаментов не предусмотрено.»

«Однако самой главной бедой апартаментов является плохая звукоизоляция. В коммерческих помещениях к ней заниженные требования, поэтому шумных соседей и гавкающих собачек прекрасно слышно в близлежащих номерах».

Аппартаменты для бизнеса:

Сейчас апартаменты покупают в основном не для собственного проживания, а для бизнеса.

Они стали и новым видом вложения средств в недвижимость. Если раньше, имея несколько миллионов рублей, люди просто клали деньги в банк, то сейчас появилась альтернатива получать не просто проценты с депозита, а доход от арендного бизнеса.

Продвинутые инвесторы разобрались в истинной прибыльности апартаментов, а под их ожидания подстроились и девелоперы.

В результате появились комплексы, в которых управляющая компания сопровождает собственников помещений «под ключ»оборудует номера, ищет арендаторов, занимается уборкой и другими видами обслуживания.

Владелец получает на карточку свои 25 тысяч рублей в месяц и не сталкивается ни с какими сложностями, как в случае со сдачей простой квартиры.

✅ Основной вывод:

Апартаменты целесообразно покупать тем, кто хочет получать прибыть со своего вложения. Для постоянного личного проживания этот вариант мало пригоден.

Дополнительно по теме:

Дизайн кухни-гостиной: примеры идеальной планировки и удачного сочетания

Как правильно снять квартиру?

Хостел в Москве – недорогое и доступное жилье

Источник: https://obrmos.ru/Moscow/Moscow_apart.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.